Доступное жилье в Нью-Йорке: интервью с Линдсей Хаддикс

20 ноября 2013 г.

Жилье - это основа Нью-Йорка и его отдаленных районов. Кроме предоставления крова, жилье несет на себе печать индивидуальности отдельных людей, районов и кварталов, а его доступность, наличие и форма собственности определяет тех, кто проживает в этом городе. Сегодняшнее обсуждение жилищных проблем концентрируется на растущих ценах и волнообразном появлении множества высотных домов класса люкс. Хотя всего лишь пять лет назад застой в жилищном строительстве и конфискация жилья по неуплате за ипотеку доминировали дискурс, так же, как например, заброшенность и разрушение в 70-80 годах.

Несмотря на рыночные колебания и демографические изменения, задачей нью-йоркского Департамента по охране и развитию жилищного фонда является поддержка равного доступа к жилью с помощью финансирования, предоставления льгот, возведения и сохранения доступного жилья. Мы решили пообщаться с Линдсей Хаддикс, руководителем аппарата строительного отдела Департамента, что бы из первых рук получить информацию о текущих инициативах Департамента, о том, как Департамент адаптируется к меняющимся условиям жизни жителей города, жилищного фонда и разграничению между социальным и общественным жильем. Г-жа Хаддикс рассказала нам о различных подходах, каждый из которых разработан с учетом особенностей разнообразных проблем в городе, в котором к жилищному фонду относятся и 30-ти этажные небоскребы на Манхэттене, и рядные дома в Бруклине, и односемейные дома в Квинсе.

PS90, до и после ремонтных работ и превращения его в социальное жилье, проведенные Департаментом.

Урбан Омнибус: какова миссия Департамента по сохранению жилищного фонда и как его функция соотносится с другими жилищными организациями в городе?

Линдсей Хаддикс: Департамент по сохранению жилищного фонда - это крупная организация с 2 тысячами сотрудников. В его состав входят отдел управления имуществом, отдел охраны общественного порядка, финансовый отдел и некоторые другие службы. В строительном отделе, где я работаю с момента поступления на службу в Департамент, работает примерно четверть всех сотрудников.

Задачей отдела строительства является финансирование строительных или реставрационных работ 165 тысяч единиц социального жилья к концу 2014 финансового года в соответствии с планом мэра Блумберга "New Housing Marketplace". Мы пытаемся достичь поставленных показателей различными путями. Наш отдел по вводу в строй нового жилья, как и предполагает его название, занимается проектами по возведению нового жилья на пустующих участках, принадлежащих городу, частных участках и/или участках, где мы сносим существующие здания, не используемые на все сто процентов.

Два из наших подразделений занимаются программами по сохранению существующего доступного жилищного фонда для лиц с низким, невысоким и средним уровнем дохода. Наше подразделение по финансированию работ по сохранению жилищного фонда работает с владельцами частного жилья, которые желают реконструировать или приобрести существующее здание и переоборудовать его в социальное съемное жилье. Такие застройщики обращаются в Департамент для обеспечения финансирования. При этом в качестве условия предоставления займа они соглашаются на определенные ограничения - такие как потолок цен на съем или продажу жилья и уровень дохода людей, которые имеют право проживать в таких домах.

Эти застройщики являются неприбыльными спонсорами, общественными организациями, которые фокусируются на социальном жилье, а также частными неприбыльными застройщиками, частью миссий которых является возведение социального жилья. Во время спада в жилищном строительстве Департамент стал именно тем местом, куда можно прийти за финансированием на возведение нового жилья после отказа в банке. Кроме этого, мы являемся хорошим источником финансирования для тех, кто работает в районах, по тем или иным причинам непривлекательных для большинства застройщиков. Мы также финансируем проекты, осуществляемые владельцами домов - от одно-, до четырехсемейных домов или кооперативов, хотя мы также в большой степени поддерживаем строительные проекты съемного жилья.

Отдел расположения недвижимости занимается собственно жилищным фондом - это собственность, изъятая городскими властями у владельцев за неуплату налога на недвижимость. В прошлом городские власти владели большим количеством жилья, приобретенного вследствие отказа владельцев выплачивать ипотечный кредит, либо заброшенных или безнадзорных домов - около 100 тысяч единиц жилья. В то время, когда мэром города был Эдвард Кох, было решено, что никому не выгодно, что бы город оставался владельцем такого большого количества жилья. Поэтому Департамент начал работать с теми районами, где имелось большое количество мало используемых или пустующих зданий с целью превращения их в доступное жилье. Мы до сих пор берем жилье, конфискуемое за неуплату по ипотеке, однако город не становится его владельцем. Мы используем сторонние организации, которые оформляют на себя эту недвижимость. После этого мы на конкурсной основе находим спонсоров, которые ремонтируют эти здания и ответственно управляют ими.

True Colours - доступное жилье в Гарлеме.

Какая разница между социальным и городским жильем? Кто Ваша целевая аудитория?

Я провожу много времени объясняя эту разницу. Городское жилье - это жилье, принадлежащее городу и управляемое нью-йоркским жилищным департаментом (New York City Housing Authority (NYCHA). Для проживания в таких квартирах необходимо соответствовать определенному уровню дохода; заселение происходит в порядке очередности. Мы работаем по такой же схеме, но наша недвижимость принадлежит и поддерживается в надлежащем состоянии частными организациями. Вы можете представить себе отдел развития Департамента в виде банка: если вы хотите построить или отремонтировать жилище, мы можем вам предоставить займ под низкий процент, но с ограничением платы, которую вы можете взимать с жильцов и с ограничением круга потенциальных квартиросъемщиков. Мы ориентируемся на различные уровни дохода, в зависимости от потребностей конкретного района.

Наши займы накладывают определенные ограничения, вне зависимости от источника финансирования, будь то федеральные субсидии или налоговый кредит. У нас есть свой ваучер на выбор типа жилья, именуемый "Распределение 8 секции", который субсидируется федеральным Департаментом жилищного фонда и городского развития (Department of Housing and Urban Development (HUD). Мы также используем фонды под названием Reso A - это фонды, предоставляемые главами районов или члены районных заксобраний - при этом мы можем быть более гибкими в установлении размеров месячной квартплаты, которая привязана к показателю средней зарплаты по региону.

Мы ориентируемся на 30% от среднего регионального уровня доходов. В то же время, нью-йоркский жилищный департамент ориентируется на лиц с еще более низким доходом. Наш отдел спецжилфонда занимается предоставлением жилья лицам преклонного возраста, лицам, не имевших в прошлом постоянного места жительства, больных СПИДом, а также жертвам домашнего насилия. Все вышеперечисленные категории граждан имеет самые низкие показатели доходов среди наших программ. Конечно, что имеются совпадения в категориях граждан, обслуживаемых нашим Департаментом и нью-йоркским жилищным департаментом, но при этом мы сталкиваемся с той же самой проблемой - нехваткой жилых помещений, что можно наблюдать по нашей лотерее и спискам очередников нью-йоркского департамента.

Линдсей Хаддикс | Фотография Кассима Шепарда

Какова Ваша роль в Департаменте?

Я работаю руководителем аппарата строительного отдела Департамента. Моя основная задача - это быть первым человеком, к которому обращаются сотрудники других отделов если у них есть вопросы или они нуждаются в помощи. Кроме этого, в мои обязанности входят поиск эффективных решений и работа с внутренними и внешними запросами, которые смогут помочь работе коллектива и заместителя директора департамента г-ну Эрику Эндерлину. Я отчитываюсь перед директором Департамента и его заместителем о проведенных встречах с выборными официальными лицами, а также участвую в выработке стратегических решений. Я концентрируюсь на улучшении рабочих процессов с целью облегчения сотрудничества с внешними организациям и избавления наших сотрудников от ненужных административных барьеров.

В последнее время я провожу много своего рабочего времени в технологическом департаменте, департаменте по стратегическому планированию, а также в нашей группе анализа внутренней производительности с целью проверки сохранности наших данных. Как Вы можете себе это представить, наши многочисленные отделы и проекты обрастают большим количеством данных, которые нужно анализировать, понимать и которыми нужно делиться со всеми заинтересованными лицами. Для этого нам требуется интегрированная система, из которой мы можем получать все эти данные. Я думаю, что эта инициатива приведет к дальнейшему совершенствованию наших внутренних процессов и позволит более эффективно предоставлять требуемую информацию по запросам граждан. Это не самая гламурная, но чрезвычайно важная задача.

Предлагает ли Ваш Департамент программы по стимулированию, такие как, например, выдача разрешения на строительство более высоких зданий, чем предусмотрено зональными ограничениями в связи с тем, что построенные здания будут включать в себя социальное жилье?

Да, очевидно, что Вы имеете ввиду всеобъемлющую жилищную программу, которая позволяет возведение более крупных зданий в обмен на предоставление некоторого количества жилья по более низким, доступным ценам. Мы также используем налоговый зачет 421а для стимулирования строительства социального жилья в зданиях и районах, где обычно это невозможно из-за высокого уровня цен, например, на Манхэттене, где мы не располагаем своим жилищным фондом. Эти и другие стимулирующие программы являются отличными инструментами, поскольку мы напрямую не субсидируем возведение социального жилья, хотя они и не работают во всех районах. Их эффективность регулируется частным рынком; если никто не строит, никто не сможет воспользоваться льготой, и поэтому не возводится социального жилья.

68548abc01ccd87befd1b81617a182fecac17af0

Скриншот программы Housing Connect

Назовите некоторые из участков работы Департамента кроме отдела строительства.

Мы отвечаем за соблюдение городского жилищного кодекса - если Вы позвоните по номеру 311 и пожалуетесь на условия в Вашей квартире, этот отчет окажется у нас в Департаменте. Мы вышлем инспекторов, а в некоторых серьезных случаях, например во время отсутствия арендодателя, Департамент своими силами может произвести срочный ремонт или подвезти горючее. После этого мы требуем с арендодателя возмещения убытков через соответствующий орган власти. При этом наши инспекторы должны удостовериться, что жилье каждого человека, вне зависимости от его дохода или района проживания, соответствует хотя бы минимальным стандартам.

У нас также имеется технологический отдел, который занимается разработкой новых приложений с целью повышения эффективности и объемов использования электронных данных в нашем рабочем процессе. Хорошим примером тому является разработанная нами система рассмотрения заявок на предоставление жилья. Раньше для подачи заявления на предоставление жилья необходимо было заполнить бумажную форму по каждому из интересующих домов и выслать ее по почте. После этого мы рассматривали эти заявки, заносили их в нашу систему и начинали обзванивать заявителей с целью получения необходимых документов подтверждающих уровень их доходов.

В прошлом месяце мы запустили Housing Connect - лотерейный он-лайн портал. Теперь люди могут подать свои заявления на несколько проектов одновременно в режиме он-лайн и могут сохранять свою информацию в нашей системе для следующих лотерей. Мы до сих пор принимаем заявления на бумаге от людей, не имеющих доступа к Интернету. Хотя следует отметить, что после запуска нашего он-лайн портала количество людей, подающихся через Интернет, резко увеличилось.

Аверн-бай-зе-Си (Arverne by the Sea) во время строительства.

Вы несколько раз упомянули словосочетание "отдаленные районы"; кроме того, эта тема отчетливо указана в миссии вашей организации. Сколько внимания Вы уделяете этому участку работы?

Самым наглядным примером нашей заинтересованности в отделенных районах является работа, проделанная нами на городских реконструируемых участках, которые, собственно говоря, являются широкими полосками земли. Эти участки - наша собственность, которую мы реконструируем в сотрудничестве с районными властями и Департаментом городского планирования. Если мы владеем большим пустым участком, мы не просто застраиваем его жильем, а возводим помещения смешанного использования и торговые площади.

Моей первой работой в Департаменте была должность старшего руководителя проекта реконструкции городского участка Аверн, который состоит из трех разных строительных участков в районе Рокавэйс. Один из этих участков, Аверн-бай-зе-си, включает в себя 2000 единиц жилья, гастроном, транзитную плазу и школу, к которым подведены новые дороги и канализационные коммуникации. Другой участок этого проекта, по которому мы проводим конкурс дизайна FAR ROC, также будет включать в себя природный заповедник.

Вообще-то речь идет о строительстве в районах, которые были заброшены по каким-либо причинам и создании там стабильной живой атмосферы с целью привлечения частного капитала для дальнейшего развития района.

Изображение прогулочного променада, предложенного архитектурным бюро Seeding Office, финалистом конкурса | фотография FAR ROC

Как Вы попали в область жилищного строительства? Расскажите нам о своем предыдущем профессиональном опыте, который привел Вас сюда.

Еще будучи студентом младших курсов я начала заниматься вопросами охраны окружающей среды. Моя курсовая работа на одном из старших курсов была посвящена изучению вопроса о том, как пустующая коммерческая площадь влияет на цену недвижимости и различные нарушения правопорядка на прилегающих территориях. После окончания колледжа я служила в Корпусе Мира в Ипале, Чикимуле (в Гватемале) в качестве добровольного сотрудника по вопросам охраны окружающей среды. К сожалению, то как там строят, не имеет совсем никакого смысла и это оказывает негативное влияние на качество жизни. После этого я решила получить степень магистра по городскому и региональному планированию с акцентом на жилищном и районном строительстве. Я получила степень магистра в 2008 году и почти сразу после этого пришла на работу в Департамент.

До моей нынешней позиции я работала в финансовой группе проблемных активов, которая была создана для решения проблем, связанных с ипотечным кризисом. Я контролировала распределение грантов по нашей программе стабилизации ситуации в районах. Программа по восстановлению жилищного капитала также была частью финансовой группы проблемных активов. Ее задачей было создание доступного жилья с одновременным развитием рынка с помощью предоставления финансирования жилищному долгострою в обмен на предоставление некоторого объема жилья по доступным ценам. Я также продолжаю работать в неприбыльной организации "Центр для нью-йоркских окраин" (Center for New York City Neighborhoods), основанной в 2008 году нашим Департаментом, депутатами городского собрания и общественными организациями для поддержки владельцев одно,- четырехсемейных домов, которым грозила конфискация жилья за неуплату по ипотеке. Я до сих пор руковожу программой помощи по предоставлению ипотеки (Mortgage Assistance Program (MAP), созданной нашим Департаментом, и которая управляется Центром.

МАР - это интересная программа. По этой программе, мы выдаем беспроцентные займы в размере до 25 тысяч долларов семьям, которые могут выселить по неуплате за ипотеку. С момента запуска программы в 2010 году мы выдали более 2 миллионов долларов около 110 семьям. Без этой адресной помощи городских властей их, наверное, бы выкинули из дома. Хочу также отметить, что ипотечный кризис еще не миновал. Еще очень много семей находятся в сложных жизненных ситуациях, и мы продолжаем выдавать такие кредиты. Да, Вы можете сказать, что число поддерживаемых семей не такое уж большое, однако тут важно то, что люди остаются в своих домах.

Ремонт дома, конфискованого за долги по ипотеке, проводимый силами Департамента

Как изменился подход Департамента с тех пор как Вы там работаете?

Наша задача - это выполнение плана мэра города по финансированию 165 тысяч единиц социального жилья до конца 2014 финансового года (30 июня 2013 г). На конец 2013 финансового года мы достигли 95% от плановых показателей и уверены в том, что выполним план в срок. Однако следует отметить, что как наши задачи, так и наша стратегия развиваются со временем; нет ничего статичного. План был обнародован в 2003 году, и нашему агентству необходимо было приспосабливаться к условиям ипотечного кризиса 2008 года. Нам удалось быстро адаптироваться к новым условиям, перебросив финансирование с нового строительства на поддержание уже имеющегося жилого фонда. В то время не имело смысла возводить нового жилья. Наш департамент был единственным активным игроком на рынке в те по-настоящему черные дни. Нам удалось использовать свои ресурсы для поддержания большего количества единиц жилья и снова сделать доступным жилье рыночного уровня.

Если вы не вкладываете деньги в поддержание социального жилья, в котором проживают люди, это значит, что вы не развиваетесь. Мы также запустили инициативу по сохранению жилья, целью которой является решение проблем в частных многосемейных домах, до того, как они приняли необратимый характер. Эта программа не является частью 165 тыс. квартирного плана. В этой инициативе имеется много данных, много посещений различных районов и организаций. И это начинает приносить свою пользу. Я уверена, что проблеме сохранения социального жилья не придается значительного внимания. Вы можете строить и строить новое жилье, однако если в то же самое время вы не занимаетесь сохранением социального жилищного фонда, в котором проживают люди, вы не достигаете никакого прогресса. Значительной частью программы стабилизации ситуации в районах является предоставление возможности людям жить там, где они живут, при этом их жилье должно быть безопасным, пристойным и доступным.

Вы говорили о планах департамента уменьшить количество принадлежащего ему жилищного фонда. Как факт обладания меньшим количеством жилья заставит департамент проявлять творческий подход в своих программах?

Кроме предоставления различных стимулов и финансирования частным домовладениям, мы также заключаем партнерские соглашения с другими организациями. Мы работали с транспортным Департаментом для возведения жилья на малоиспользуемой парковке; кроме этого, мы строили на участке, принадлежащем нью-йоркскому жилищному департаменту. У нашей организации широкий кругозор - мы открыты для сотрудничества с адвокатами, представителями научных кругов и неприбыльными застройщиками для разработки новых идей. Работа в таком крупном городе как Нью-Йорк позволяет нам совершать нечто большее и пробовать новые вещи, но при этом мы также признаём, что необходимо учиться на прошлых проектах в других городах.

Что привлекает Вас в работе служащего? Что является для Вас стимулом в Вашей работе в Департаменте?

Я не могу представить себя на иной работе, не связанной со службой людям. Я действительно работала только лишь как служащая, и другой тип работы мне попросту непонятен. Помогать другим является частью моей ДНК, как бы слащаво это не звучало. Я считаю, что наш Департамент является отличным местом для проявления своих лучших качеств. В отличие от широко распространенного мнения, наши служащие - это группа умных, креативных, мотивированных, инициативных и реалистично настроенных людей. У нас сложился неплохой баланс из людей, которые прослужили в Департаменте достаточно долгое время, и новичков, пришедших к нам прямо после университетской скамьи. Все это помогает сочетать идеализм с реализмом и опытом для создания чего-то прекрасного и функционирующего. Я люблю свою работу. Действительно люблю.

Линдсей Хаддикс является главой аппарата строительного отдела нью-йоркского Департамента по охране и развитию жилищного фонда. По поручению заместителя директора Департамента она участвует в различных заседаниях руководства по вопросам внутренней политики и текущей деятельности; она ответственна за ведение отчетности по более чем 14 500 единиц жилья ежегодно с общим строительным бюджетом около 2 миллиардов долларов. Кроме этого, она руководит программой помощи по предоставлению ипотеки (МАР), которая предоставляет займы людям для оплаты ипотеки. Линдсей поступила на службу в Департамент в декабре 2008 года в качестве старшего руководителя проекта реконструкции городского участка Аверн, после чего она занимала различные должности в отделе. До своей работы в Департаменте она работала в качестве добровольного сотрудника по вопросам охраны окружающей среды в Корпусе Мира в Гватемале в начальных школах и сотрудничала с местными неправительственными организациями по устойчивому развитию. Линдсей получила степень бакалавра университета Брауна и степень магистра в области городского и регионального планирования в университете Хилл штата Северная Каролина, где получила награду за свою магистерскую диссертацию. Эта работа высочайшего качества была признана имеющей особое значение для штата Северная Каролина. Линдсей любит петь в караоке и совершать пробежки в парке Проспект.

Спасибо за перевод Константину Шарыпкину

Оригинал

Еще статьи на эту тему

Поделиться
Отправить
Отправить
Отправить